¿Construye la región más allá de la demanda?

Carolina Benavides

Mejoras en infraestructura y seguir potenciando la calidad del talento, son factores que determinarán cómo evolucionará el sector en los próximos años.

Por: Daniel Álvarez, Socio director y Vicepresidente Senior de Cushman & Wakefield | AB Advisory.

En el marco del estudio global ¿Are We Overbuilding?, de Cushman & Wakefield, en la región nos abocamos a la tarea de analizar las condiciones del mercado de oficinas, con particular enfoque en Costa Rica y Panamá.

Estos son los mercados con mayor nivel de desarrollo en la región, pero que muestran diferencias sustanciales que deben ser la punta de lanza de cualquier análisis posterior. En el caso de Panamá, una tasa de disponibilidad que ronda el 28% es signo de alarma.

Por su parte, en Costa Rica, este indicador se encuentra en un nivel mucho más sano que actualmente es del 10%. Además, estimamos que para el periodo entre 2017 y 2019, entren al mercado alrededor de 348.000 m2 de inventario de oficinas, que serán destinados mayoritariamente al sector privado y de servicios. Si el crecimiento de éstos se debilita en los próximos años, la desocupación podría incrementarse.

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A pesar del gran tamaño que representa dicho número de metros cuadrados para un mercado como el costarricense, es posible afirmar que no se está construyendo más allá de la demanda, siempre y cuando el país no sufra cambios significativos en su panorama político y macroeconómico que vayan a afectar la demanda de espacios.

Lo anterior se debe al hecho de que, al igual que en el mercado global de oficinas, los nuevos proyectos que están entrando al mercado vienen a actualizar el inventario de oficinas existente. Esto quiere decir que el nuevo inventario viene a sustituir edificios antiguos, poco llamativos e ineficientes por desarrollos acorde a, los requerimientos y necesidades actuales de los inquilinos en términos de tecnología, amenidades, eficiencia en el uso de los espacios, prácticas ambientales responsables, altas relaciones de parqueo y demás.

También, el nuevo inventario, si bien es de carácter especulativo, viene a suplir una demanda real de espacios generada por la entrada de nuevas empresas al mercado o por la reubicación, expansión o consolidación de operaciones ya existentes.

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Dado el importante número de edificios de oficinas entrando al mercado en los próximos años, el factor principal para su adecuada colocación corresponderá a la diferenciación que pueda poseer cada edificio, en especial si se toma en cuenta que la construcción se concentra en submercados que históricamente han sido los más populares, como Heredia y San José Oeste, donde ya existe una considerable cantidad de inventario.

Lo anterior quiere decir que la evolución que puedan tener las construcciones durante los últimos años se basa cada vez más en la importancia de lograr entender los requerimientos actuales de las empresas en aspectos como ubicaciones atractivas, amplios accesos, espacios más eficientes, amenidades más atractivas y útiles para los inquilinos y visitantes, soporte eléctrico y de telecomunicaciones, entre otros.

Costa Rica posee la capacidad de mantener este sano crecimiento en el largo plazo gracias a que posee grupos desarrolladores experimentados, posicionados, con estrategias de crecimiento establecidas y con capacidad financiera y operativa para desarrollar sus proyectos.

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Además, desde una perspectiva de infraestructura y espacios, el país aún tiene capacidad de crecimiento en el corto y mediano plazo, pero para el largo plazo es necesario realizar importantes inversiones en infraestructura pública tendientes a disminuir los tiempos de desplazamiento y sus costos asociados. Un tercer factor que resulta vital para el desarrollo económico del país corresponde a la preparación y educación de la fuerza de trabajo.

El mercado laboral costarricense aún posee cierta capacidad de crecimiento, pero recientemente ha empezado a mostrar leves indicios de saturación. A pesar de que Costa Rica gradúa más de 45.000 nuevos profesionales al año, muchos de ellos no cumplen con los perfiles buscados por las empresas. Esto genera una fuerte lucha por la atracción y retención del talento.

Para lograr ser sostenible en el largo plazo, es necesario contar con planes de acción estratégicos a fin de alinear las carreras universitarias ofrecidas, con los perfiles profesionales requeridos. Para esto, se requiere de alianzas público-privadas a fin de invertir en más educación técnica, manejo de idiomas, laboratorios, investigación y desarrollo (I+D) y certificaciones profesionales, así como brindar mayores opciones de carreras relacionadas a innovación, tecnología, ingeniería y ciencias económicas.

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En el sector servicios, es decir, todas aquellas operaciones de centros de servicios compartidos, de contacto, BPO y similares, Costa Rica tiene países competidores alrededor del mundo que resultan ser mucho más baratos en términos de costos de ubicación y operación.

Por este motivo, para el país no resulta sostenible competir por el factor precio, variable impredecible y cambiante. Costa Rica debe diferenciarse al dar un valor agregado a los procesos y labores que se realizan, con el fin de que estos dejen de ser meramente transaccionales y se conviertan en procesos integrados de análisis, búsqueda de mayor eficiencia y propuestas constantes de mejora en las formas de trabajar.

Además del factor precio, las actividades transaccionales y operativas van a resultar más propensas a ser automatizables con el desarrollo de nuevas tecnologías como la automatización robótica de procesos (RPA) o la inteligencia artificial (AI), por lo que serán más fácilmente reemplazables.

Es decir, para que Costa Rica pueda continuar siendo atractivo y competitivo, debe fomentar la innovación, la especialización, el conocimiento y la colaboración generando cada vez más actividades de investigación y desarrollo de tecnología, análisis financiero, Big Data, minería de datos, mejora de procesos, entre otros. De esto depende, en gran medida, la salud del mercado inmobiliario de los próximos años.

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