Por Arq. Juliana Salamanca Valderrama
El éxito de los proyectos inmobiliarios depende de variables que se pueden planificar y medir durante su ejecución, para mitigar los riesgos relevantes que se presenten, garantizar las expectativas de los usuarios finales, la rentabilidad y la creación de valor para los inversionistas.
El análisis del terreno, donde se desarrollará el proyecto inmobiliario, se convierte en una de las actividades fundamentales con el fin de tomar decisiones oportunas sobre continuar o no con las siguientes etapas del ciclo de vida del proyecto, basado en su factibilidad, potencialidad de desarrollo y en los riesgos de mayor impacto y probabilidad de ocurrencia.
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La identificación y selección de un terreno, se debe realizar mediante un proceso de análisis detallado, de previo al proceso de compra e iniciación del proyecto. La selección y valoración de un terreno se realiza tomando en cuenta aspectos fundamentales inherentes a su naturaleza inmobiliaria, los cuales clasificamos en 3 categorías: físicos, jurídicos y económicos:
En primer lugar, es importante tener en cuenta los aspectos de carácter técnico que van a servir de base para la conceptualización del proyecto. Así mismo, los aspectos jurídicos los cuales determinan también lineamientos para el proceso de diseño, así como todos los aspectos asociados en el ámbito legal, que generan una responsabilidad inherente con la sociedad civil puesto que involucran normas, leyes, y otras regulaciones que están directamente vinculadas con el terreno. Por último, los aspectos económicos, relacionados al precio del inmueble, definidos mediante diferentes mecanismos como avalúos de mercado, valor residual, entre otros criterios como plusvalía, índices de desarrollo, proyectos futuros, nuevas inversiones, los cuales dependen del comportamiento del mercado.
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El análisis del terreno debe contar con una metodología estructurada, que permita abordar todos los puntos antes mencionados mediante un orden lógico (ver diagrama de flujo). A partir de la definición de varias alternativas u opciones de terrenos, que en forma preliminar reúnan los requisitos mínimos necesarios para el desarrollo de un proyecto, se profundiza su evaluación con base en los criterios mencionados para determinar su factibilidad de aprovechamiento, lo cual servirá como base para la toma de decisiones correspondiente.
El análisis y estudio técnico de las variables que se involucran con el terreno, su potencial preliminar de desarrollo, junto con otros análisis implícitos dentro del proceso como el estudio de mercado, van a ser los insumos necesarios para establecer en forma realista el presupuesto y el flujo de caja libre para conocer la viabilidad del proyecto y así determinar su liquidez y rentabilidad.
A lo largo del ciclo de vida del proyecto, la rentabilidad puede verse afectada por una serie de factores como costos, rendimientos, tiempos, calidad de los materiales y comportamiento del mercado. Para esto es imperativo monitorear constantemente el desempeño del mismo comparando el presupuesto, el flujo de caja con sus indicadores (constructivos, financieros y de ventas) ejecutados, con relación a los proyectados y de esta manera tomar decisiones en forma oportuna y proactiva para el cumplimiento de sus metas.
Finalmente, el análisis de terrenos, sugerido, sirve como herramienta para definir el terreno que más se ajusta a los requerimientos del proyecto, que cumpla con las expectativas técnicas y los objetivos financieros para la creación de valor que se pretenden definir para el proyecto.
